如何处理计划条件

建筑材料,停车场安排,环境美化和野生动植物的福利只是可能会限制您的规划许可的几个领域。在这里,迈克·达德(Mike Dade)解释了如何解决这些问题

当议会授予规划许可时,它几乎总是受条件的约束,可能涉及很多问题。它们可能会影响项目的时间和成本,甚至会影响您是否可以构建。

您必须了解它们所涵盖的内容,何时实施,如何遵守它们以及如何删除或对它们提出上诉。因此,在这里,我们将首先大致了解情况,然后再深入分析某些特定情况。

为什么要施加条件?

条件通常旨在确保开发按计划进行,以减轻任何潜在的有害影响,并收集和批准有关特定主题的其他信息,例如材料,景观美化,排水等。它们可以附加到完整计划和概要计划权限,也可以附加到概要权限之后的所谓“保留事项”的批准。

政府对国家计划政策框架中的条件提出立场。规划实践指南中对此进行了详细介绍。

所有条件都应满足六项测试:必须使它们成为可接受的,与开发和计划直接相关且相关的开发;并且它们在所有其他方面都必须是可执行的,精确的和合理的。

该指南旨在限制条件的使用,但是某些理事会通常会施加比其他理事会更多的约束。查看有关您提议的开发类型的两三个决定通知,以了解您的开发方法。

Henning Stummel Architects的锡屋

由Henning Stummel Architects设计的Tin House建在伦敦一个破旧的破碎场上。它得到了计划许可,条件是必须对所有污染物进行彻底的调查和处置,该过程的费用为50,000英镑

合规时间

要求提供理事会更多细节的条件的措词是为了确保您计划的某些阶段得到遵守。通常,这些将在开始之前进行;在超出平板水平之前;在完成构建之前;或在第一次占领之前。

在开始之前需要处理的条件可能会延迟项目的启动,因此明智的做法是批准它们(批准后使用计划术语)。已经采取措施限制启动前的规定,并且更多的理事会现在采用的措辞是指超出平板水平的进展,从而使工作能够在条件解除时开始。

卸货条件

如果您想从某种特殊情况中获得释放,则必须向市议会提出正式申请,并附上必填信息并支付费用-目前,新房£97,现有房屋£28。

每次提交都会收取费用,因此,如果您有多个条件要处理,最好将它们汇总到一个应用程序中。直截了当的要求应在21天内决定,但最长等待时间为八周(除非同意更长的时间)。如果理事会不知所措,则有一个程序可以确保所谓的解雇。

取消限制

如果授予许可的条件是您认为不符合六项测试的要求,则可以申请将其删除或更改。此程序将收取195英镑的费用,并将被市议会视为规划申请。

不管结果如何,原始许可将保持不变,只是被删除或更改的条件。如果理事会拒绝撤回或更改条件,则有上诉权,但这是有风险的:在这种情况下,可以重新考虑整个许可,甚至可能拒绝。

遗产收藏中的窗户

Mumford的Heritage收藏的窗户&木材被用来翻新这幢受保护的建筑物。规划者和保护人员将希望确保替换物一直保存

违反条件

如果您没有遵守合格的规定,市议会可以发出违反条件的通知。这要求违规行为必须在指定的时间范围内停止。没有上诉权,如果不遵守通知,可能会造访当地治安法官。

标准条件

绝大多数计划许可(追溯申请除外)都带有标准条件,表明许可可以持续三年。

许多理事会还例行施加条件,详细说明已批准的计划,并指出必须根据这些计划完成开发。以下是一些可能对您的项目进行规定的其他关键领域:

1.材料

处理材料的条件差异很大。有些可能需要外部装饰以匹配现有房屋(用于扩展)或遵守平面图上的描述。或者可能有具体要求,在工程开始之前,将砖,瓦,窗户等的样品送交理事会批准。

检查地方当局希望如何提交材料以供批准:一些将接受显示相关产品的小册子的网络链接,而另一些将希望将样品提供给现场检查。

2.园林绿化

您可能会面临涵盖硬性和软性环境美化的条件。前者可能包括坚硬的表面,墙壁和台阶。以及后者的树木,灌木和草坪。同样,所需的细节量可以变化。种植计划和时间表可能必须包括植物的数量,它们的间距,盆的大小以及它们的生长高度。

3.取消许可的发展权

在获得规划许可时,许多理事会将删除部分或全部允许的开发(PD)权利,否则将允许将来的扩展或更改。

政府对此主题的指导意见指出,此政策仅应在特殊情况下使用,但在某些领域通常会应用。这种做法可能而且应该受到更多挑战。

4.生态学& archaeology

如果理事会确定了您的计划有可能影响考古或生态利益,则可以使用条件要求您委托调查或调查报告,并同意采取任何减轻损害的措施。

这些可能很麻烦,部分原因是完成这些操作的成本,而且还因为发现任何重大内容可能会导致延迟。

对于那些改建农村建筑物或拆除旧房屋的人,可能需要进行蝙蝠调查。这些只能在蝙蝠活跃的夏季进行。其他受保护物种,例如爬行动物和凤头new也出现了类似的问题。

低矮的台阶的现代房子

一个常见的条件是,需要保持通往主高速公路的视线保持开放。在这里,低矮的阶梯墙有助于保持良好的视野

5.访问& parking

可能会要求您提交可见性张开细节(从车道到主车道的视线)以供批准。您可能还需要做出承诺,将来会继续维护它们。如果您对满足这些条件的能力有疑问,最好与当地公路部门联络,以查看是否可以达成协议。

如果应用程序中未提供足够的细节,则可能需要详细的停车位和转弯计划。确保您的计划符合当地标准。

6.排水

通常会寻求特殊的排污和地表排水装置,特别是在没有与主供水系统连接的地方。咨询信誉良好的私人排污系统供应商,以确保您建议的系统适当放置并具有足够的容量。

7.污染

如果怀疑场地受到污染,例如正在对工业场所进行改建或更换,理事会将希望确保进行调查。如果发现问题,则需要进行彻底调查,并商定并实施适当的补救计划。这可能涉及挖掘试验坑,实验室分析和清除污染物以安全处置。此过程中的成本和延迟可能会很大。

主图:  This house’s手工粘土砖来自都铎屋顶砖

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