如何在保护区内获得规划许可

获得在保护区盖房的许可通常看起来很困难。建筑师朱利安·欧文(Julian Owen)分享了如何增加批准的机会

英国保护区是在1967年构思的,目的是保护和增强具有特殊建筑或历史意义的地区。这是官方描述,听起来很简单也很明显。毫不奇怪,在这些区域进行自我建设时,实际情况要复杂得多。

引入这些技术已有50多年了,它是规划系统的公认特征,但是各个理事会对“保护和增强”一词的解释却截然不同。

因此,如果您要在保护区建造新房,那么在开始任何设计工作之前,您需要进行彻底的准备和研究。这里是主要考虑因素。

哪些空间受到保护?

英国有超过10,000个保护区,其中英格兰约有9,300个,威尔士有500个,苏格兰有650个,北爱尔兰有60个。这些区域可以覆盖历史土地,战场,公园,设计好的景观或铁路。

它们通常包含建筑物的组,其性质,形式和大小各不相同,从一小堆历史建筑到城镇的整个部分。

Mike Keys和Anne Claxton设计并建造了这座三卧室家庭住宅,以取代1960年代的平房
该项目位于巴斯北坡的保护区内,获得了2017年RIBA西南奖

这是许多未列出但引人入胜的建筑物的累积效应,再加上各个空间,远景和整体美化环境,使该地区具有足够的特色,有资格获得保护。

实际上,这种被保护的地位往往意味着它们是人们非常希望居住的地方。因此,这样的区域不可避免地成为自建商的吸引力所在,他们通常热衷于生产高质量的房屋。

如果您居住在保护区中,那么您可能会知道这件事,尤其是在提出规划申请时,经常会看到附在路灯上的通知。如果您要购买地块,则规划状态应由房地产经纪人识别,并由律师进行搜索。

但是,始终值得在市政厅网站上进行自己的研究,因为有时在保护区附近但较自然保护区附近的提案会受到比平时更多的审查-尤其是在指定区域内部非常明显的提案。

对保护区的所有保护的结果无疑可以保护并提高居住在那里的居民的生活质量和财产价值。

因此,尽管获得新房子的规划批准可能比没有特殊控制的地方要复杂得多,但是一旦完成建筑,在那儿拥有房屋的好处就非常可观了。

有什么限制?

保护区由地方当局指定,其规划部门负责保护。立法通过授予他们扩展的权力来控制现有建筑物和结构的许多类型的变更,以及对任何新物业要求更高的设计标准,从而强制执行这一要求。

通常,由于允许的开发规则,房主可以进行一些更改和改进,而无需经过申请正式规划批准的过程。但是,通常在保护区将其清除,特别是如果它们影响房屋从街道(即前面)的外观时。

地方当局有权保护我们宝贵的建筑遗产,这是一件好事,大多数计划官员都在真诚地努力实现这一目标。但是有时候,他们对适当发展的解释在某些地方可能会变得过于主观,这通常是与自我建设者意见分歧的地方。

制定规则很长时间以来,大多数规划部门和委员会将其解释为意味着几乎所有新开发项目都必须完全与现有建筑物保持一致。

经过与当地规划部门的谈判,伊恩·麦卡斯尼(Ian McChesney)建筑师设计了这种用不透明玻璃包裹的木结构房屋
坐落在受保护的地区,OB建筑事务所对萨里维多利亚式别墅的扩建工程呼应了原始房屋的形式

换句话说,只有新房子和扩建的传统设计才被接受。从官僚的角度来看,这种方法非常安全,因为它易于实施并且可以清楚地识别出任何违法行为。

但是,立法的目的并不是要阻止各种现代设计,而只是要求比通常情况下更高的标准。

在过去的10或15年中(也许部分是由于一些自我建造者决定创建自己的现代房屋),这种态度已经融化,现在通常鼓励采用独特的设计。

计划人员面临的问题是,一个人的高质量设计是另一个人的跷,那些对自己进行客观评估的能力不太自信的人倾向于采取争议最小的方法,建议对此予以拒绝。

设计房屋

如果您希望获得可能引起争议的房屋设计批准,请制定明确的策略以获得规划批准。必须由熟练的设计师来提高成功的机会,这可能要得到计划顾问的支持。

在大多数情况下,地方当局要识别一个区域并调查该区域的特征使其值得保护,这是一个漫长的过程。这样做将产生一个评估文件,作为评估未来计划应用程序的基础。

如果您打算进行新的开发,这是一份宝贵的文件,因此自建人员及其设计团队应在流程开始时就熟悉一下它。

除了列出可以找到重要特征的位置以外,还可以识别单个建筑物和景观,更好的版本包括说明性的照片和草图,以及地图和该地区的盆栽历史。

除了更明显的建筑特征外,还有其他一些元素更难发现,例如街道图案,建筑物的体积以及它们之间空间的性质。

下一步是向规划者介绍您要遵循的原则,并描述房屋的位置,大小和体积。这可以通过放大的OS地图呈现给他们,以显示场地的总体规划以及该土地及其周围建筑物的照片。

无论您受到多少诱惑,通常最好避免在收到有关初始构想的应用前反馈之前准备详细的立面图和平面图。

这是因为,如果计划人员要进行重大修改,将会浪费很多工作,而且还因为如果可能的话,您应该尝试获得计划和保护人员的信任。

大多数地方当局很高兴您稍后返回带有样式和外观的图纸。

与计划者协商

运作良好的部门将通过帮助您完成整个过程来响应您的合作意愿–顺利进行申请符合他们的利益。

但是,有时会出现分歧,导致拒绝的威胁。不管您喜欢与否,规划部门都拥有强大的权力,并且实际上是您的设计团队的成员。

如果您在未准备好详细图纸之前与管理人员联系,这是一种将房屋的位置,大小和形状的总体设计决策与详细外观分开的一种方法。如果存在谈判风险,以这种方式拆分提案可以帮助减少分歧的范围,尤其是在冲突可能超出建筑物风格的情况下。

您需要什么同意

需要对保护区中的财产进行正式许可的较小项目,包括但不限于以下几点:

  • 树木:砍伐,砍伐或连根拔起直径1500毫米以上,直径超过75毫米的树木,或者如果一组树木需要细化,则直径超过100毫米。
  • 拆除:拆除部分或整个建筑物,容积超过115立方米,并拆除面向道路,公共小径或or道的高度超过1m的任何门,墙,围栏或栏杆。
  • 扩展:对于屋顶扩展–用抹灰,石材,木材,瓷砖或塑料进行覆层。侧面和后方增加一层以上的楼层以及除单层后方延伸部分(不超过3m,对于独立式房屋为4m)以外的任何延伸部分。
  • 覆层:用石材,人造石材,抹灰,鹅卵石,木材,塑料或瓷砖部分或全部覆盖或渲染外部。
  • 附属建筑:在房屋的侧壁和边界之间的土地上竖立或放置任何新的附属建筑,游泳池或油箱。
  • 卫星天线:在可从高速公路上看到的烟囱,墙壁或屋顶坡度上安装卫星天线。高度超过15m的建筑物上的任何地方也是如此。
  • 烟囱&管道:烟道,烟囱,土壤或通风管,从附近的高速公路上可以看到。
  • 太阳能板&屋顶灯:以从屋顶坡度突出超过150mm的方式安装这两种灯。同样,在高速公路前面的墙上安装新的太阳能电池板。

当计划官员因为某人认为该申请与该地区不符而被指定为拒绝申请时,通常他们会提出许多其他理由,以使他们的决定更具说服力。如果您有证据表明在制定平面图和立面图之前,他们已同意高度,位置和大小,对于规划者而言,这样做就比较困难。

完成设计后,如何将其显示在计划应用程序中至关重要。在通常情况下,简单的标高和平面图就足以满足获得批准所需的最低要求。

但是在保护区内,您必须证明自己的设计是高质量的,这通常意味着彩色立面,透视图甚至是动画“飞来飞去”的计算机模型都将有助于取得成功。

提出的方案越有说服力和优雅,规划人员就越容易向规划委员会建议批准。后者的主体由各种各样的人组成,其中许多人将难以理解图纸。

因此,您可以做的任何出售设计的工作都会增加委员会支持您的项目的机会。

上图:OB建筑事务所设计的醒目的木框和不透明玻璃房屋。信用:亚当·斯科特 

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