房屋设计大师班第6部分:招标包

建筑师朱利安·欧文(Julian Owen)解释了如何向所有准建筑工人展示这些基本文件

对于许多自我建设者而言,这是放宽对室内设计的热情并着手进行的时候
有史以来最大最好的购物体验。

利用杂志,电视,互联网和专业节目(例如, 现场构建.

建筑师 那里会提示您选择方案并提供建议,然后将其全部转换为图纸和规格书,以期从制造商那里获得最具成本效益的价格。

至关重要的是,必须收集足够的信息以使每个招标承包商能够计算出可靠的报价。

设计大师班第5部分:建筑规范

正如在‘Design Series Part 5’,结构的装修超出了建筑检查员感兴趣的任何范围。例如,只要将洗脸池正确连接到排水管和供水系统,建筑主管人员就会批准该洗脸池。

但是水槽的外观和质量以及诸如水龙头和水龙头的选择等细节可能对您以及成本都很重要。同样的原理也适用于许多其他方面,例如砖的精确选择,窗户类型以及无数种饰面和固定装置。

典型的招标包 一栋新房子的尺寸包括1:50的比例尺和立面图,至少一个1:20的剖面图(通常是几个),电气布局,排水和服务计划,一组较大的比例尺细节以及建筑物规格工作。

1:20比例尺很大的部分需要花费一些时间进行准备,但是它使建筑师能够识别和解决问题,而这些问题本来是建筑商必须在施工过程中解决的。对于典型的房屋,期望承包商自己计算出所需的材料量是现实的,但是对于大型项目,必须包括数量清单。

项目管理自建和装修的预算和财务

这通常是由数量测量师与建筑师一起准备的,并列出所需的所有材料的确切数量和类型。

判断要发送给定价的正确信息水平需要技巧和经验。太多的图纸和文件可能导致太多的问题,但是毫无疑问,招标文件中细节的不完善是建筑商与其客户之间发生合同纠纷的主要原因之一。

如果规范或设计特征中的空白没有得到充分解释,那么准备投标的任何人都将认为您希望他们使用最便宜的选择。当最低价格可能会赢得工作时,谁能责怪他们呢?

避免模​​棱两可的计划

如果错过了某个项目,或者质量与您的预期不符,则可能导致在施工过程中需要额外的费用。

招标文件必须充分详细地描述作品,以便获得可靠的固定价格,涵盖您认为重要的设计方面。

如果您不关心项目的确切描述,则可以利用承包商的谈判技巧来获得可能的最佳价格。

例如,混凝土砌块必须具有足够的强度和一定程度的绝缘性,但您可能不介意由谁来制造它们,因此最好让建筑商使用他们能找到的最便宜的供应商。

有时很难精确地定义您正在寻找的工艺质量的某些方面。一个人可能会接受的绘画或细木工可能被另一个人视为大杂烩。

解决这个难题的最佳方法是确保所有选择竞标的建造商都以类似的质量工作,而您的设计师也许可以提供帮助。

电力,供暖和水暖的技术设计要求专业知识超出建筑师的典型技能范围,如果服务的安排复杂,您将从顾问的建议中受益。

但是对于大多数房屋建筑项目而言,性能规格已足够,它是对服务必须执行的操作以及将要执行的操作的简单描述。

对于电子设备,这可能是显示所有插头,插座,开关和灯类型的平面图。加热系统规范可能要求使用特定的供应商,指明散热器的大概位置,并设定冬季必须在室内实现的目标温度。承包商的团队后来制定了电路图,管路,热量计算和散热器。

正确处理技术

编写规格书需要具有良好的技术知识并且能够在他们的脑海中虚构的房屋周围行走,以确保所有重要功能都包括在内。最终的文件必须是全面的,逻辑上合理的组织,用简明的英语编写的,而且最重要的是必须明确。

如果有些项目在工作开始前无法完成,或者您想提名自己的分包商,那么口号是“澄清”。

计划建造成本

估算出投标价格的估算者需要准确地知道谁将做什么,并且没有灰色区域。您可能已经选择了厨房供应商,但是谁来提供布线和管道连接,或者工作台和橱柜之间的瓷砖呢?您将自己直接雇用厨房钳工,还是希望总承包商承接它们?

临时金额和主要成本金额是建筑行业中用来描述承包商价格中要包含的工程的术语,但在招标包发出时尚未定义(通常用于卫生洁具或瓷砖)。

如果可能,应避免使用它们,因为它们没有约束力。它们通常用于准备时间很短且合同价格需要董事会正式批准的商业计划中。

对于自建项目,最好记下可能的成本并将工程排除在招标包之外。通常,这可以用诸如“提供卫生洁具的客户,适合并提供所有必要连接和承包商工作的承包商”之类的句子来完成。

一旦建造商开始工作,他们便有机会为额外的工作定价,而不必花费不必要的预算。

招标书的详细程度应为多少?

尽管招标文件应涵盖工作的所有重要方面,但提供过多信息存在危险。我见过一些自己的投标书,这些投标书是由建筑师准备的,他们更习惯于大型商业项目。

他们向承包商发送一堆沉重的文件,其中包含完全标准的工艺和规格条款,以及许多同样标准的建筑细节表。

自建区建筑商检查计划

我怀疑这些尝试是为了使他们的客户打动他们多少工作。在我看来,这种方法对于适度的一次性住房可能适得其反,因为该包装可能最终会出现在劳累过度的当地建筑商的办公桌上,后者在晚上和周末准备招标,并且必须快速有效地工作。

即使他们不能被大量文书工作完全拖延,他们也没有时间阅读全部内容,他们可能会假设他们正在与一个特别严格的潜在客户打交道。从他们的角度来看,这增加了他们对工作进行低价定价的风险,因此明智的预防措施是使他们在估算中添加合理的额外应急费用以覆盖该估算。

设定标准的捷径

可以减少发送给招标人的文书工作,同时确保报价中包括良好的建造和完成质量。一种方法是声明必须遵循大多数承包商熟悉的受尊重资源的建筑标准。

例如,国家房屋建筑委员会(NHBC)出版了一本书,其中涵盖了房屋建筑的大多数重要方面,远远超出了《建筑规范》所设定的最低要求。

同样,也有英国标准文件描述了建筑工程方面的良好做法。木材研究与发展协会(TRADA)制作了许多精美的插图出版物,里面充斥着有用的图纸和规格。

可以使用以下两种方法将这两组标准合并到规范中:“除非另有说明,否则所有工作均应遵守现行的NHBC标准和TRADA关于良好实践的建议”。

还有一些其他短语可以充当安全网,以确保所有内容都包含在投标价格中,例如“承包商应确保所有工作必须符合当前的建筑法规”。

这是一项自动的法律要求,但值得以书面形式说明,以防建筑商以后对未在任何地方明确描述的工作收取额外费用。

需要补充的另一个有用警告是:“承包商应为完成该项目所必需的所有显然合理的工作定价,而不管是否在本文档中进行了描述”。

房屋设计硕士课程第7部分:合同管理

这再次只是简单地说明了合同立场,但是很久以前,在与构建者发生超现实的争论之后,我将其添加到我自己的标准文档中。他试图对天花板上的石膏板收取额外的费用,因为尽管在图纸上清楚地显示了它,但在规范中并未提及。

他扬言要使天花板托梁裸露,除非付给他额外的钱来登上它们,只有在我问他将如何修理灯,给天花板涂油漆并在没有它的情况下完成房屋时才屈服。

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